Focus sur les aménagements d'imposition des revenus de locations meublées

Le régime d'imposition des produits de la location meublée suscite de nombreux débats en raison de son attractivité qui est questionnée dans un contexte de pression démographique et touristique dans certains territoires.

Faisons le points sur les aménagements de ce régime suite à la LF 2024 et la censure par le Conseil d'Etat de la tolérance administrative pour les revenus 2023, et ainsi qu'à la présentation des aménagements proposés par le rapport Le Meur en matière de fiscalité locative publié le 15 juillet 2024.

Durcissement d'imposition pour les loueurs de meublés de tourisme non classés

La loi de finances pour 2024 a durci le régime d'imposition des loueurs de meublés de tourisme non classés à compter de 2023. En effet, le seuil d'application du régime du micro-BIC à ces loueurs est abaissé de 77 700 € à 15 000 €.

Les loueurs de meublés de tourisme classés bénéficient toujours de la limite d'application de 188 700 € pour le régime micro-BIC en l'absence de modification du 1° de l'article 50-0, 1 du CGI.

Les loueurs de meublés de tourisme non classés qui ont réalisé un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 15 000 € en N-1 et N-2 ne relèvent plus du régime micro-BIC en N.

En outre, l'abattement forfaitaire applicable au résultat imposable des loueurs de meublés de tourisme non classés relevant du régime micro-BIC est abaissé de 50% à 30%.

Ces mesures sont réputées s'appliquer aux revenus perçus en 2023 y compris lorsqu'elles entrainent a posteriori un changement de régime fiscal du micro-BIC au régime réel avec constitution de comptabilité. Toutefois l'administration fiscale a inséré dans sa doctrine sur le régime fiscal de la location meublée touristique, une tolérance administrative permettant aux contribuables d'appliquer aux revenus 2023 les anciens seuils du régime micro-BIC (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°55).

Cette doctrine a fait l'objet d'un recours en excès de pouvoir, et dans deux décisions du 8 juillet 2024, n°492382, le Conseil d'Etat annule l'alinéa de la mise à jour de cette doctrine administrative qui permet d'écarter l'application des dispositions précitées de la LF 2024 aux revenus 2023.

Toutefois, en pratique, les contribuables qui ont appliqué cette tolérance administrative lors de la déclaration de leurs revenus 2023 pourraient s'en prévaloir sans être redressés puisque l'annulation d'une doctrine illégale n'emporte pas d'effet rétroactif.

Pistes d'aménagement de la fiscalité locative du rapport Le Meur

La députée Annaïg Le Meur a remis en juillet 2024 son rapport sur les propositions de réforme de la fiscalité locative clôturant la mission parlementaire menée à la suite de la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en cours d'examen au Parlement.

Le rapport présente plusieurs propositions visant à favoriser la location abordable de longue  durée à titre de résidence principale.

Tout d'abord, il est suggéré d'appliquer le régime des revenus fonciers aux revenus de la location nue et de la location meublée non professionnelle. Trois scénarii sont proposés à ce titre :

(i) Sc. 1 et 1 bis : seuil maximal d'application du régime micro-foncier fixé à 30 000 € avec un abattement forfaitaire de 40% ou 50%. Au régime réel, l'amortissement serait supprimé.

(ii) Sc. 2 et 2 bis : seuil maximal d'application du régime micro-foncier fixé à 30 000 € avec un abattement forfaitaire de 40% ou 50% pour les locations longues durée et 30% pour les locations courte durée. Au régime réel, l'amortissement serait supprimé.

(iii) Sc. 3 : seuil maximal d'application du régime micro-foncier fixé à 30 000 € avec un abattement forfaitaire de 40%. Au régime réel, un amortissement forfaitaire annuel de 2% s'appliquerait aux seules locations longue durée (meublées ou nues). Pour les autres locations, l'amortissement du bien immobilier serait supprimé.

Il est également proposé de relever le plancher d'accession à la qualification de loueur meublé professionnel de 23 000 € à 30 000 €, en intégrant les revenus mobiliers dans le montant total des revenus du foyer considérés pour constatés s'ils excèdent ou non les revenus locatifs de meublés.

Il est en outre également proposé de réviser le calcul des plus-values de cession des loueurs de meublés non professionnels pour y réintégrer les amortissements pratiqués pendant la période de location.

Il sera intéressant de suivre dans quelle mesure ces propositions seront reprises dans le projet de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale actuellement en cours d'examen au Parlement.

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